7月1日，二七商圈，北京华联郑州店悄然贴出一张闭店公告，不经意间成为商业圈热议的话题。

运营了17年的北京华联郑州店，表示将于8月1日闭店整改。下一天，原本应该是它17周年店庆的生日大趴。

17岁，对于一个人来说，尚未成年;但对于一个商业老店来说，是否已经老了?

回望来时丨北京华联流淌的美好时光

2002年8月2日上午，总经营面积逾9万平方米的北京华联郑州店隆重开业，首日客流超10万人次。它是第一家进军郑州零售业市场的外地内资企业，时任国家经贸委副主任陈邦柱、国家旅游局原局长刘毅，以及河南省有关领导出席了开业仪式。旁边的竞争对手也敞开胸怀释放善意，以皇甫立志为操盘手的金博大更是自己掏钱打出广告欢迎北京华联开业，一时成为佳话。

当时的北京华联集团，是国内规模最大的商业零售集团之一，为布局中原，雄心勃勃。

17年的时间，肯定积累有数量可观的老顾客，也足够陪伴一个年幼的孩子到成年、由一个初入职场的菜鸟成为业内大咖、从一个“一人吃饱全家不饿”的单身青年进入“上有老下有小”的中年……那里，肯定有相当一部分人在某个重要生命时刻的快乐记忆。所以，这一纸公告更加令人唏嘘。

回天乏力丨小调整难改市场大格局

十年一个轮回。

2012年，天猫、淘宝“双11”购物狂欢节销售破100亿……传统商业业绩增幅下滑明显，转型话题越来越多地被人们提起，并持续至今。

在面临线上电商冲击的同时，实体商业也从传统百货进入到购物中心时代，主题型购物中心与社区型商业项目逐渐成为被更多人认可的发展趋势。

面对日益逼仄的外部环境，华联也努力过。

作为传统百货项目，北京华联进一步优化了品牌组合，增加了餐饮、儿童培训等业态。但由于空间结构等硬件条件，团队操作的技术性制约等，再加上崛起中的郑州，购物中心大量入市争夺市场和消费者，北京华联的改造效果与预期差距很大。

面对北京华联的黯然退场，有人喊道：百盛闭店了就去北京华联，这以后去哪儿买物美价廉，平价品牌还全的东西……

是的，北京华联并不是第一个支持不住的，距它不远处的百盛，在2017年就已宣告退场，北京华联这两年坚持得应该也不容易。有人说，其实还有一些传统百货商场，让人不忍去转。看着郑州传统百货的一个个身影，百货转型的未来之路愁云密布。

前狼后虎丨高租金最后压垮大骆驼

在这个传统百货被唱衰的时代，一些优质的品牌和业态进入纯百货项目的意愿越来越小。一边首进、首开热点品牌在购物中心持续入驻，热度不减，给购物中心快招快调提供空间;一边是传统百货引进优质品牌的难度越来越大。优质品牌的匮乏，造成品牌利润率越来越低，造血功能的不足，让企业改造资金来源越来越少，改造意愿也越来越低。

成本提升、利润降低，在“前狼后虎”的前后夹击下，企业被日益逼向所能承受的临界点悬崖。这时候，高企的房租成为了压垮骆驼的最后一根稻草。或者，准确地说，它不是稻草，而是一根大棒!

综观郑州传统百货，目前业绩尚可的丹尼斯百货人民店、花园店，正道花园、新世界百货、百货大楼，无一例外的都是自持型物业。

而闭店的百盛、北京华联则是租赁型物业。租赁型物业的传统百货项目之所以成为改造之路的先驱，与持续高企的土地、楼价、租金，甚至收益预期不无关系。

目前业内的通例是，商业项目运营3年后将以2-5%的增幅递增租金。同时，员工生存成本增加，工资成本上涨，运营成本增加，受大环境的影响盈利水平却一再降低。多重因素的叠加，给租赁型商业项目留下的腾挪空间越来越较小，一旦接近临界点，租金注定会成为压垮企业的最后因素。“有没有必要给房东白干?”这个终极之问，对于大店和小店都是一样的。

以大商金博大为例，2006年大商集团以4.21亿拍下金博大的三年使用权，随着租金递增，目前年租金已超1.4亿，加上其它成本，年运营成本近2亿元，如作为一个单体量的商业项目早已不堪重负。

传统百货的存量项目改造，目前暂未看到成功的案例。

坐以待毙，还是向死而生?

租赁型商业项目，沦落为业主的打工者，早已是不争的事实，也是业内早已心知肚明的雷池红线。一方面，经营企业风险渐高，步履维艰，另一方面，业主旱涝保收，收益丰厚。这种状况不可能维持长久的平衡和良好的运营生态。

目前的状况下，看到的大多数都在观望等待。等什么?等死，熬死或者被打死，最终划船的和乘船的一起沉没，为失衡现状最终埋单。郑州这几年虽然比以前商业新增体量有大幅度提高，但空置率与北、上、广等一线城市相比还是相对较小。商业项目的接盘侠也不太难找。作为业主方在有明确的收益预期下，往非商业项目转型的意愿不大，而作为承租方想往非商业项目转型，因对一个陌生的领域管理运营经验不足，再加上还需一大笔改造资金的投入，意愿也不强烈。作为持有型传统百货，抛开租金成本，经营收益尚能养家糊口，不到万不得已，想进入大刀阔斧的转型之路决心还不是那么坚定。随着市场的变化传统百货往非商业化转型之路并不遥远。

凤凰涅槃，向死而生的，只能是少数人。

据一位业内资深人士分析，“传统百货也好，购物中心也罢，租赁型物业运营模式已不适应当前运营环境，高昂的租金风险已不被运营者所接受。自持、半自持、轻资产运营模式的优势是明显的。风险共担、合作共赢是最能被接受的商业项目运营方式”。据大河商业观察，近几年郑州新开业的商业项目基本都是自持物业型，其他项目也是以半自持或轻资产的形式在运作，而几个本土商业大鳄布局地市的租赁型商业项目，最终也都终止了合作。

未来商业的发展，传统百货也好，购物中心也罢，高租金都将是高悬头顶的达摩克利斯之剑!

生存还是死亡，这真的是个问题。